Krilo Jesenice bei Split, Kroatien
395 m² auf zwei eigenständigen Häusern, 16 km von Split. Vermietet, betreut, schlüsselfertig.
Warum zwei Häuser
Die meisten Ferienimmobilien zwingen zu einer Entscheidung: selbst nutzen oder vermieten. Hier entfällt diese Entscheidung, weil es zwei getrennte Häuser sind.
Hanglage über Krilo Jesenice. Nach Westen offen, also Sonnenuntergang über dem Wasser, jeden Abend von April bis Oktober.
Drei Ebenen, Medienraum mit PlayStation 5, Pool mit Elektrolyseanlage.
Das größere der beiden Häuser, mit dem größeren Pool und einem Bad mehr.
Beide Häuser sind komplett möbliert und sofort bezugsfertig. Gebäudetechnik über KNX, Klimatisierung in allen Räumen, Videoüberwachung, Safe, Außendusche, überdachter Essbereich mit Gasgrill, Waschraum mit Waschmaschine und Trockner. Alle sechs Schlafzimmer haben ein Doppelbett 180 × 200, Klimaanlage, TV und einen eigenen Balkon mit Pool- und Meerblick.
Vermietung
Beide Villen sind öffentlich buchbar und haben 33 Gästebewertungen. Sie müssen uns die Zahlen nicht glauben, Sie können sie nachsehen.
Saison April bis Oktober. Die übrigen Monate leiten sich aus dem Saisonverlauf Mitteldalmatiens ab. In der Nebensaison liegen die aktuellen Preise beider Villen bei 321 bis 350 € pro Nacht.
Zusätzlich zur Rendite: Vier Wochen Hauptsaison in einer der beiden Villen selbst genutzt entsprechen rund 16.800 € ersparter Marktmiete pro Jahr.
Modellrechnung auf Basis der öffentlich einsehbaren Nächtigungspreise, des regionalen Saisonverlaufs und branchenüblicher Kostensätze. Keine Zusicherung einer bestimmten Rendite. Wertsteigerung ist nicht enthalten.
Die tatsächlichen Umsatz- und Kostenzahlen der letzten Saisons erhalten Sie im Exposé.
Exposé anfordernWeil Sie am Freitagabend ins Auto steigen und abends ankommen können. Und weil das Land seit 2023 alles hat, was die anderen auch haben.
Flughafen Split, 32 km. 2025 mit 3,88 Mio Passagieren im Rekordjahr.
Kroatien führte den Euro und Schengen gemeinsam zum 1. Januar 2023 ein. EU seit 2013, NATO seit 2009.
Global Peace Index 2025. Kroatien zählt zu den zwanzig friedlichsten Ländern der Welt.
Autobahnauffahrt A1 in 29 km.
Für den Fall, dass daraus mehr als Urlaub wird: Die Split International School in Dugopolje unterrichtet nach IB-Curriculum bis zur zwölften Klasse. Die Marina Kaštela liegt 7 km vom Flughafen und nimmt auch größere Yachten. Das Universitätsklinikum KBC Split ist das Zentrum der medizinischen Versorgung in Mitteldalmatien.
Sie haben die Wahl zwischen zwei Wegen: dem klassischen Immobilienkauf oder der Übernahme der Gesellschaftsanteile.
Der ehrliche Zusatz dazu: Die kroatische Finanzverwaltung kann bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise trotzdem Grunderwerbsteuer festsetzen, wenn die Gesellschaft im Kern nur die Immobilie hält. Und Sie übernehmen mit der Gesellschaft auch deren Vergangenheit. Beides ist beherrschbar, muss aber vor Abschluss von einem kroatischen Anwalt und Steuerberater geprüft werden. Wir stellen beide bereit, Sie können selbstverständlich auch eigene beauftragen.
Sie müssen den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenmitteln aufbringen. Kroatische Banken finanzieren EU-Bürger.
Die Erste Bank Croatia akzeptiert ausdrücklich auch Antragsteller, die im Ausland beschäftigt sind. Bei rein ausländischem Einkommen verlangen manche Institute mehr Eigenkapital, in Einzelfällen bis zur Hälfte des Kaufpreises. Konditionen sind immer individuell, wir stellen den Kontakt her.
Die Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland und Österreich weisen das Besteuerungsrecht Kroatien zu. In Ihrem Heimatland werden die Einkünfte freigestellt und wirken sich nur auf den Steuersatz Ihrer übrigen Einkünfte aus.
Alles, was eine Ferienimmobilie aus der Ferne sonst zur zweiten Arbeitsstelle macht, ist eingerichtet und läuft. Sie entscheiden, was Sie davon übernehmen.
Deshalb steht es hier. Auch das, was gegen einen Kauf spricht.
Die berechtigtste Frage überhaupt, und die erste, die wir im Gespräch beantworten. Wir nennen Ihnen den Grund offen und belegbar. Was wir hier nicht tun, ist eine Geschichte zu erfinden, die sich gut liest.
Die Zahl stimmt. Landesweit wurden 2025 rund 117.000 Immobilien verkauft nach 135.000 im Jahr davor, in Split-Dalmatien ging das Volumen von 10.961 auf 8.387 Transaktionen zurück. Das ist ein deutlicher Rückgang.
Die Preise sind im selben Zeitraum gestiegen, an der Adriaküste um 9,2 % gegenüber dem Vorjahr, in Kroatien gesamt um 13,8 % bei einem EU-Schnitt von 5,1 %. Das ist das Muster eines Marktes mit knappem Angebot: Es wird weniger gehandelt, weil weniger verkauft wird, nicht weil weniger gesucht wird. Ob das so bleibt, weiß niemand. Wer eine garantierte Wertsteigerung braucht, sollte keine Immobilie kaufen.
Für den Massentourismus heißt es einiges. Für dieses Segment weniger: Kroatien verzeichnete 2025 mit 110,1 Mio Übernachtungen insgesamt ein Rekordjahr, Split-Dalmatien allein 20,9 Mio. Premium-Villen konkurrieren nicht mit Hotelbetten, sondern mit einem sehr begrenzten Angebot an Häusern dieser Kategorie. Die beiden Villen haben in genau diesem Marktumfeld 33 Bewertungen gesammelt und erzielen in der Nebensaison über 320 € pro Nacht.
Weil wir beide gemeinsam verkaufen. Das schränkt den Käuferkreis real ein, und das wissen wir. Für die Käufer, für die dieses Objekt gedacht ist, ist es aber der eigentliche Grund für den Kauf: Zwei Häuser auf einem Grundstück sind etwas anderes als zwei Ferienwohnungen und etwas anderes als ein großes Haus. Eine Aufteilung würde genau das zerstören.
EU-Bürger sind kroatischen Käufern seit dem 1. Februar 2009 gleichgestellt, seit dem EU-Beitritt 2013 gibt es keine Sonderregeln mehr, ausgenommen Agrarflächen und Naturschutzgebiete. Das Grundbuchsystem folgt dem österreichischen Vorbild.
Das reale Risiko liegt nicht im System, sondern in Alteinträgen aus der Zeit vor 1991, die von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen können. Genau deshalb ist die anwaltliche Prüfung vor dem Kauf nicht optional. Bei diesem Objekt kommt hinzu: Beide Häuser sind seit Jahren offiziell touristisch registriert und vermietet, was ohne saubere Bau- und Nutzungsgenehmigung nicht möglich wäre.
Ohne Vermietungsumsatz entfallen Vermittlung, Reinigung und ein großer Teil der Energiekosten. Übrig bleiben im Wesentlichen Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Grundbetrieb und Instandhaltung. Nach unserem Modell liegt das in der Größenordnung von 15.000 bis 20.000 € im Jahr für beide Häuser zusammen. Die genauen Ist-Zahlen bekommen Sie im Datenraum.
Es ist eine zweimonatige Grundausbildung für Männer zwischen 18 und 29, begründet mit hybriden und Cyber-Bedrohungen. Sicherheitsexperten ordnen sie überwiegend als politisches Signal ein. Kroatien ist NATO-Mitglied seit 2009 und liegt im Global Peace Index 2025 auf Platz 19 von 163 Ländern, vor den meisten westeuropäischen Staaten.
Als EU-Bürger ja, ohne Visum. Für einen längeren Aufenthalt melden Sie einen vorübergehenden Aufenthalt bei der zuständigen Polizeiverwaltung an, zunächst für bis zu ein Jahr, verlängerbar. Nach fünf Jahren ununterbrochenem Aufenthalt entsteht das Daueraufenthaltsrecht. Ab 183 Tagen im Jahr werden Sie in Kroatien steuerlich ansässig, was Folgen für Ihr Welteinkommen hat und vorher mit einem Steuerberater durchgerechnet werden sollte.
Die besten Investments sind die, die man eigentlich behalten möchte. Was für uns ein schmerzhafter Abschied ist, wird für den richtigen Käufer ein Zuhause, das sich selbst trägt.Mark WinklerGeschäftsführender Gesellschafter, WiN.ROCKS AG
Vier kurze Fragen. Sie dauern eine Minute und sorgen dafür, dass Sie von uns eine Antwort bekommen, die zu Ihrer Situation passt, und keinen Serienbrief.
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